厦门房地产市场年度报告:政策宽松助推市场回暖,岛内外分化加剧

一、政策篇:多重重磅利好,购房门槛降至历史新低

1.1 限购限售全面解除

2025年,厦门楼市迎来历史性转折。岛内外已全面取消限购政策,购房者无需社保、户口等资格限制,购买套数亦不再受限。全市解除限售政策同步落地,商品住房上市交易时间限制被彻底打破,仅建发壹里、湖滨里等特殊项目保留8年限售约定。

住房套数认定标准实现重大优化,按照拟购住房所在区辖区范围认定。拟购住房所在区辖区内无住房,或仅有一套住房且正在挂牌出售的,拟购住房认定为首套住房。多子女家庭(二孩及以上)购买的第二套住房可认定为首套,第三套认定为二套,充分体现政策对改善型需求的支持。

1.2 房贷利率触及历史底部

商业贷款方面,目前厦门住宅首套和二套利率均为3.1%,首付比例统一为15%。若有2笔住房贷款未结清,则暂停发放贷款。公积金贷款政策同步优化,5年以上首套个人住房公积金贷款利率降至2.85%,二套为3.325%。公积金贷款流动性调节系数调整至1,最高可贷额度提升至120万元,二套首付比例由25%下调至20%。

1.3 房票新政重磅升级

2025年5月,厦门房票新政重磅出台,适用范围首次扩大至全市二手房,彻底打通房票流通闭环。阶梯式奖励机制成为最大亮点:6个月内购新房可获房票金额5%的现金奖励,7-12个月购房奖励缩水至2%,超期则失效。以500万总价房源计算,最高可节省50万元,相当于直接抵扣首付。

新政同步优化资金兑付流程,个人房票结算5个工作日内到账,较此前压缩近70%时间;房企回款周期亦大幅缩短,期房网签后3个月内至少结算30%,有效缓解开发商资金链压力。

1.4 税费优惠政策持续

契税方面,首套房及二套房140㎡以下均按**1%**征收,140㎡以上首套为1.5%、二套为2%。增值税满2年免征,显著降低二手房交易成本。

二、市场篇:成交回暖但分化明显,岛内外呈"双轨运行"

2.1 整体成交数据

根据中原地产厦门研究院数据,2025年1月厦门市一手住宅成交940套,面积10.13万㎡,同比上涨15%;销售金额33.33亿元,成交均价32898元/㎡。3月市场迎来"小阳春",新房市场显著回暖,全市新建商品房成交3030套,其中住宅成交1415套,环比大涨112.14%,同比上涨55.84%。

二手房市场同样表现亮眼。2025年3月,厦门二手房成交3193套,环比2月大幅增长75.9%,周成交量实现"7连涨"。其中二手住宅成交2108套,环比涨75.81%。春节后第7周,厦门二手房成交量环比涨幅超过80%,与北京、上海等核心城市共同领跑市场复苏。

2.2 房价走势与区域分化

根据中国房价行情网数据,截至2026年2月,厦门住宅均价为32,675元/㎡,位列全国第六,仅次于北京、上海、深圳、杭州、广州。然而,岛内外价格差距持续拉大,呈现显著分化格局:

岛内核心区域地价持续攀升,将军祠地块成交楼面价达51,260元/㎡,未来豪宅单价冲10万+已指日可待。五缘湾片区二手房成交单价仍超7.6万元/㎡,中央湾区琥珀湾103.92㎡户型成交价达950万,较3年前上涨460万,涨幅近100%。

反观岛外区域,价格大幅回调。翔安南部新城2018年地王项目开盘价3.7万元/㎡,2025年回落至2万元/㎡区间;集美灌口2016年地王项目单价3.6万元/㎡,2025年部分房源跌破1万元/㎡,回归县级房价水平。

2.3 库存压力分化明显

截至2025年4月,厦门新房及二手房市场库存呈现明显分化:

新房库存:

• 岛内:总库存约3200套,去化周期仅6个月,核心项目去化稳健
• 岛外:库存超1.2万套,同安、翔安占比超60%,去化周期达18个月

二手房存量:

• 全市有效存量42,451套
• 思明区14,220套,湖里区7,856套,占比过半
• 待售二手房数量维持在28,000套以上高位

三、土地篇:74.7亿首拍告捷,本土巨头与外来大鳄同台竞技

3.1 首次土拍盛况

2025年3月21日,厦门市自然资源和规划局举行2025年首次商住用地拍卖会,5宗商住用地成功出让,土地总面积15.23公顷,总计价建筑面积33.57万平方米,土地出让金74.7亿元。华润、中海、保利、国贸、建发、绿城联合体等7组竞买人参与竞拍,市场竞争激烈。

思明将军祠地块以52,542元/㎡的楼面价成为全场焦点,高溢价成交充分体现市场对核心区域优质土地的持续热情。本土巨头建发、国贸重仓布局,外来大鳄绿城、华润争相入场,开发商对厦门市场信心不减。

3.2 地王项目价格回调启示

岛外部分早期地王项目的价格回调,为市场提供深刻启示。翔安南部新城、集美灌口等地王项目,因拿地成本高企、市场定位偏差,在市场调整期面临较大压力。这警示开发商需理性拿地、精准定位,避免盲目追高。

四、热门楼盘篇:品质为王,改善型需求成主力

4.1 新房热门项目排行榜

根据房天下研究院数据,2025年厦门新房市场热门项目呈现"岛内高端、岛外刚需"的双轨格局:

岛内高端项目:

岛外热门项目:

值得注意的是,2025年厦门新房市场成交TOP3均为岛外项目,中海环东雲起以197套成交位列榜首,联发嘉悦里、金茂悦云湾紧随其后,反映出岛外刚需市场活跃度较高。

4.2 二手房热门小区排行榜

根据房天下研究院数据,2025年3月第5周厦门用户关注度最高的小区如下:

近期成交单价方面,思明区东方明珠广场45㎡户型成交单价达6.21万元/㎡,吉祥家园4.77万/㎡,公园东路3.85万/㎡;湖里区金山小区2.79万元/㎡,墩上小区2.7万/㎡。

4.3 典型二手房源推荐

以下是厦门岛内部分优质二手房源,供购房者参考:

五、展望篇:机遇与挑战并存,理性购房正当时

5.1 市场趋势研判

展望2025年下半年,厦门房地产市场将呈现以下趋势:

政策层面,厦门将延续"因城施策"基调,通过优化土地供应、推动"保交楼"等措施促进市场良性循环。房票新政、低利率环境等利好政策将持续发酵,为市场提供支撑。

供应层面,2025年下半年新房供应量预计增加,尤其是岛外区域。同安、翔安等区域待售房源超4万套,部分远郊楼盘价格已跌破成本价,供应压力较大。

价格层面,整体房价将保持"止跌回稳"态势,但分化加剧。岛内核心区因土地稀缺、配套成熟,价格有望温和上涨;岛外区域则面临库存高压,价格或将继续调整。

5.2 购房建议

对于不同需求的购房者,建议如下:

刚需购房者:当前政策环境宽松,首付比例、房贷利率均处于历史低位,是上车的好时机。建议重点关注岛外配套成熟的片区,如集美新城、海沧南部等,性价比较高。

改善型购房者:岛内核心区优质房源稀缺,建议关注五缘湾、思明核心等片区,建发、国贸等品牌开发商的项目品质较有保障。

投资型购房者:需警惕岛外库存高压区域,避免盲目追高。建议选择配套成熟、交通便利的优质资产,注重长期持有收益。

结语

2025年的厦门房地产市场,正站在政策红利与市场调整的十字路口。全面取消限购限售、房贷利率降至历史低位、房票新政重磅升级,为市场注入强劲动力;但岛内外分化加剧、库存压力不均、价格波动明显,也提醒着购房者和开发商需保持理性。

对于购房者而言,当前政策窗口期无疑是购房的好时机,但需结合自身需求和经济实力,理性选择。对于开发商而言,唯有深耕品质、精准定位,方能在分化加剧的市场中脱颖而出。

厦房网将持续关注厦门房地产市场动态,为购房者提供最新、最全、最专业的房产资讯服务。

数据来源:中国房价行情网、中原地产厦门研究院、房天下研究院、厦门市自然资源和规划局、克而瑞等

编辑:厦房网编辑部