根据房天下研究院最新数据，思明区作为厦门岛内的核心区域，二手房市场呈现出显著的分化态势：鼓浪屿以36729元/平米的价格成为人气最高小区，在售房源高达270套。
而高端楼盘帝景苑虽然单价高达84494元/平米，但仅有8套在售房源。
与此同时，厦门全市二手房价格已进入调整通道。11月厦门二手房参考价为33915元/平，比上月下降1.03%，这已是连续多月出现小幅下滑。
01 价格地图：思明区均价4.5万，岛内外价差明显
房天下数据显示，11月思明区二手房均价约为45268元/㎡，相比湖里区的34923元/㎡高出约22.85%。
这一数据与中国房价行情网的统计基本吻合，后者显示思明区近一月房价为4.51万元/㎡。
从全市范围看，厦门二手房均价已从一年前的37344元/㎡降至目前的29351元/㎡，跌幅明显。
思明区虽然也经历调整，但保值能力明显强于外围区域。
“厦门楼市正在经历一场静默的洗牌，而真正的价值，终将在数据中浮出水面。”当地市场分析师指出，当前市场呈现出典型的“岛内扛价，岛外走量”特征。
02 豪宅市场：顶级地段的“硬通货”
在思明区的高端住宅市场，一些稀缺房源依然表现出较强的抗跌性。
五缘湾的国贸天琴湾二期最近成交单价达57574元/㎡，挂牌仅2天就迅速成交。
位于筼筜湖畔的帝景苑，虽然单价高达84494元/㎡，但仍在市场上拥有一席之地。
与此同时，体育中心板块的育秀厦工宿舍也以55551元/㎡的单价成交。
这些房源通常具备稀缺地段、优质资源或独特产品力等共性。
03 学区房：小户型的“强心针”
在思明老城区，带有优质学区资源的小户型房源依然保持着市场热度。
英才商厦一套47.93㎡的小户型以45901元/㎡的单价成交，凭借地铁口+小户型的优势成为刚需上车首选。
位于厦大西村的厦大西村11-13号小区，目前均价为60500元/平米，尽管相比去年12月的66777元/平米有所下降，但仍远高于思明区平均水平。
这类房源总价相对可控，且附带教育资源，成为市场上少数能保持较高流动性的产品。
04 市场分化：同一区域，不同命运
思明区内不同板块、不同品质的房源也经历着截然不同的市场待遇。
瑞景、前埔等板块的房价已回归2.8万-3万区间，与高位时期相比跌幅明显。
曾经备受追捧的中骏天禧从限价7万/㎡回调到了4.5万/㎡左右，车位从60万/个降至10-36万/个。
“核心地段+品质小区，依然抗跌保值；非核心区域+老破小，议价空间大，成交周期拉长。”市场观察人士总结道。
05 成交周期：冰火两重天
市场的分化同样体现在成交效率上。
五缘湾国贸天琴湾二期2天即成交，而吉祥家园一套房源却挂了739天。
这种差异在思明区表现得尤为明显。
帝景苑等高端小区在售房源仅8套，而源昌君悦山在售房源达1805套。
房源数量的差异反映出业主心态和市场预期的不同。
06 议价空间：买方市场到来
当前思明区二手房市场另一个显著特征是议价空间的扩大。
吉祥家园有房源从850万降至650万，直降200万；莲坂新景中心二期从990万降至808万，降幅达18.4%。
“能快速成交的，都是略低于市场行情的”，市场观察人士指出。
随着房价的深度调整，厦门楼市已出现大量500万以内的房子，这给刚需购房者提供了更多选择。
市场从抢房时代进入选房时代，思明区作为厦门楼市的压舱石，其核心地段的优质资产依然显示出较强的抗跌性。
而随着价格调整逐步到位，一些低于行情价的捡漏房源出现，为有实际需求的购房者提供了上车机会。
在厦门这座城里，有人为学区买单，有人为品质买单，也有人为性价比买单。
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